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Oct 16, 2023

Vornado: riconsiderare la mia tesi di investimento dopo la sospensione dei dividendi (NYSE:VNO)

Patrick Gross/iStock via Getty Images On 4/26/23, Vornado Realty (NYSE:VNO)

Patrick Gross/iStock tramite Getty Images

Il 26/4/23, Vornado Realty (NYSE:VNO) ha emesso un comunicato stampa in cui comunicava la sospensione dei dividendi sulle azioni ordinarie fino alla fine del 2023. Questo è accaduto il giorno successivo alla pubblicazione del mio articolo su VNO sul motivo per cui ero iniziare una posizione in VNO. È passato poco più di un mese e il VNO è sceso del -11,78% rispetto allo S&P 500, apprezzandosi dell'1,91%. Il tempismo del mio articolo non avrebbe potuto essere peggiore. Ora che il mercato ha digerito la notizia e VNO ha riportato i suoi utili del primo trimestre, volevo riesaminare la mia tesi di investimento e scrivere un articolo di follow-up. I campanelli d'allarme continuano a suonare per quanto riguarda gli immobili commerciali, in particolare gli edifici adibiti ad uffici. Secondo i dati della Mortgage Bankers Association, quasi 1/4 dei mutui sugli edifici adibiti ad uffici dovrà essere rifinanziato nel 2023, e gli analisti hanno sollevato preoccupazioni sul fatto che gli sviluppatori potrebbero andare in default su una parte sostanziale dei 3,1 trilioni di dollari di prestiti immobiliari commerciali statunitensi concessi da Goldman Sachs (GS) dice che è eccezionale. I periodi di caos creano opportunità per gli investitori che possono scegliere i vincitori all’interno dei settori che stanno attraversando difficoltà. Potrei sbagliarmi al 100% su VNO, ma la mia tesi di investimento non è cambiata e credo che VNO emergerà come vincitore tra diversi anni. Potrebbe diventare più doloroso e molte variabili potrebbero avere un impatto sul VNO, ma sono disposto ad aspettare che la tempesta finisca.

Alla ricerca dell'Alfa

La premessa è semplice. Ci sono meno lavoratori che vanno in ufficio poiché la pandemia ha spinto le aziende a cambiare direzione e a implementare tecnologie esistenti che non erano state enfatizzate per rimanere in contatto. Prima della pandemia, prodotti come Slack, Zoom (ZM) e Microsoft (MSFT) Teams erano disponibili ma non erano ampiamente utilizzati. Tutti conoscono la storia, questi prodotti sono stati ampiamente accettati durante la pandemia e, più di 3 anni dopo, le aziende li utilizzano ancora. Alcune organizzazioni sono tornate in ufficio a tempo pieno, alcune hanno adottato politiche ibride, mentre altre hanno ridimensionato la propria presenza fisica o l’hanno abbandonata del tutto. C’è anche una schiera di imprenditori che aspettano la fine dei loro contratti di locazione in modo da poter ridimensionare o eliminare la propria impronta. Tutti hanno un’opinione sul lavoro a distanza e, in una recente intervista alla CNBC, Elon Musk ha definito il lavoro a distanza moralmente sbagliato ed è stato esplicito su come si sente riguardo al lavoro da casa. Ogni azienda dovrà capire cosa funziona per lei, poiché l'opinione di una persona non determinerà il modo in cui milioni di aziende conducono le proprie operazioni.

Kabir Caprihan è un analista di JPMorgan Chase (JPM) e in un rapporto del 24 marzo aveva avvertito che il 21% dei prestiti d'ufficio è destinato ad andare in male, e che gli istituti di credito perderebbero in media il 41% dei principi di prestito. Secondo il National Office Report di Commercial Edge, il tasso nazionale di posti vacanti negli Stati Uniti ad aprile è stato del 16,7%, in aumento di 10 punti base su base mensile e di 100 punti base su base annua. Oltre all'aumento nazionale del tasso di posti vacanti, ad aprile sono in costruzione 118,2 milioni di piedi quadrati di spazi per uffici, che rappresentano l'1,8% dello stock totale. Dei 118,2 milioni di piedi quadrati, le proprietà di Classe A e A+ hanno rappresentato 109,9 milioni di piedi quadrati dei nuovi spazi per uffici in costruzione. Con l’aumento del tasso di posti vacanti e l’ingresso di nuova offerta sul mercato, ciò potrebbe diventare problematico per gli edifici più vecchi e gli attuali operatori poiché il prezzo per metro quadrato potrebbe ridursi ulteriormente.

Bordo commerciale

Brookfield Corporation è uno dei maggiori investitori immobiliari al mondo, con un patrimonio di 263 miliardi di dollari. Il 18/4, Forbes ha riferito che Brookfield è stato inadempiente su 161,4 milioni di dollari di mutui per edifici adibiti a uffici. Le inadempienze riguardano circa 12 asset di uffici nell'area di Washington DC, che arrivano dopo che Brookfield è andato in default su 784 milioni di dollari di mutui per 2 torri di uffici a Los Angeles, California. La combinazione di posti vacanti e tassi di interesse più elevati ha influito sui profitti e Green Street ha indicato che i valori delle proprietà sono diminuiti di circa il -25%.

Strada verde

Il mercato immobiliare commerciale sta attraversando un periodo di turbolenza e mi aspetto che circolino più titoli negativi prima che la situazione migliori. Il default di Brookfield su quasi 1 miliardo di dollari di mutui non dipinge un quadro forte, e mentre individui e aziende lasciano gli stati ad alta tassazione, il settore REIT per uffici è nella migliore delle ipotesi incerto. Ci sono molte ragioni per non investire in REIT specializzati in spazi per uffici e, in tutta onestà, investire in un fondo indicizzato S&P 500 è molto più sicuro e meno stressante. Allo stesso tempo, ci sono molti segnali d’allarme e ragioni per stare lontani dal settore, offrendo un’opportunità ai REIT che sopravvivono.